Істотні умови посвідчення договорів відчуження нерухомого майна

Найважливішим моментом для вчинення нотаріальної дії стосовно розпорядження нерухомого майна, а саме домоволодінь та квартир, є документ, який підтверджує право власності (свідоцтва про право власності на нерухоме майно, договори дарування, купівлі-продажу, міни, довічного утримання та ін.). У разі відсутності документа про право власності на нерухоме майно будь-яка фізична чи юридична особа не має права ним розпоряджатися, оскільки право власності на нього згідно ст. 182 Цивільного кодексу України виникає з моменту державної реєстрації.

Для набуття права власності найпоширенішими ва­ріантами є договір дарування та договір купівлі-продажу.

Згідно зі ст. 55 Закону України «Про нотаріат» договори про відчуження жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаражу, земельної ділянки та іншого нерухомого майна посвідчуються за їх місцезнаходженням. Це майно як об’єкти права власності підлягають обов’язковій державній ре­єстрації. Відчуження потребує обов’язкового нотаріального посвідчення. Оформлюючи угоду з нерухомим майном, нотаріус перевіряє, чи відповідає зміст угоди Закону України «Про нотаріат» справж­нім намірам сторін, визначає дієздатність та правоздат­ність сторін, які беруть участь в угоді. Укладення угод про відчуження нерухомого майна, що підлягають державній реєстрації, відрізняється від інших угод тим, що нотаріус при їх посвідченні зобов’язаний витребувати документи, які під­тверджують право власності на майно, що відчужується, і перевірити відсут­ність заборони на відчуження цього майна.

Документи про підтвер­дження права власності громадян на квартири та будинки приймає нотаріус лише за наявності відмітки державного реєструючого органу (БТІ) або реєстраційного посвід­чення, що є невіддільною складовою правовстановлюючого документа. У тексті нотарі­аль­но посвідчуваної угоди зазначають документ, на під­ставі якого нотаріус встановив право власності відчужувача на об’єкт нерухомого май­на. У посвідчувальному написі на договорі нотаріус вказує, що він перевірив належність відчужувачу об’єк­та нерухомого майна.

Окрім правовстановлюючих документів власник нерухомого майна, якщо воно під­лягає реєстрації (за винятком земельної ділянки), повинен подати нотаріусу Витяг з ре­єстру прав власності на нерухоме майно, яку видає БТІ. Вона стосується кожного конкретного укладеного договору. Витяг містить інформацію про юридичних та фізичних осіб, зареєстрованих власниками об’єкта нерухомого майна, з посиланням на документи, які підтверджують їхнє право власності, часткову участь кожного співвласника у спільній власності. У Витязі наводять також технічну характеристику нерухомості, розміри жилої та нежилої площі, вартість цього об’єкта за даними інвентаризації. Термін дії Витягу – три місяці з дня видачі.

Обов’язковим документом є довідка про відсутність заборони на відчуження чи арешту щодо цього майна. Відсутність заборони нотаріус перевіряє за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна. У разі відчуження всього об’єкта нерухомого майна правовстановлюючий документ, Витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно і довідка про відсутність заборони на відчуження нерухомого майна залишаються у провадженні нотаріуса за конкретним договором.

Відчуження частки у нерухомому майні передбачає певні особливості. При цьому з Витягу нотаріус одержує відомості про співвласників об’єкта. Ці відомості потрібні нотаріусу для того, щоб від­повідно до ст. 362 ЦК України з’ясувати, хто має право переважної купівлі частки майна у спільній власності. Адже в разі продажу частки у спільній власності сторонній особі інші учасники цієї власності мають переважне право у придбанні цієї частки за ціною, за якою вона продається, та на інших рівних з іншими покупцями умовах. Нотаріус повинен переконатися, що продавець у письмовій формі повідомив усіх інших учасників спільної часткової власності (громадян і юридичних осіб) про намір продати свою частку сторонній особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається частина у спільній власності. Доказом повідомлення може бути заява учасників спільної часткової власності про від­мову від здійснення права переважної купівлі частки май­на, яке продають. Якщо решта учасників спільної часткової власності відмовиться від права переважної купівлі або не здійснить цього права протягом одного місяця від дня одержання повідомлення про намір і умови продажу, нотаріус може посвідчити договір купівлі-продажу частки майна сторонній особі.

Згода співвласників не вимагається при посвідченні договорів довічного утримання, дарування, міни частини майна, відчуження частини майна, виділеної за згодою спів­власників або за рішенням суду. Також істотною умовою договорів відчуження домоволодінь є кадастровий номер, присвоєний земельній ділянці на якій розміщене дане домоволодіння.

На нотаріусів покладено функції з контролю повноти сплати податку до бюджету перед посвідченням договорів та забезпечення надання відповідної інформації податковому органу. Копії платіжних документів про перерахування податку приєднуються до екземплярів посвід­чених договорів.

Тепер щодо розміру податку за договором купівлі-продажу. Дохід від продажу об’єк­та нерухомості визначається, виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, і не повинен бути нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої уповноваженим органом. Оцінка вартості квартири (будинку) здійснюється в БТІ. А ось із земельними ділянками трохи складніше. Так, згід­но з п. 4 ст. 201 ЗКУ, при здійс­ненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок з метою визначення вартості об’єкта використовують експертну грошову оцінку. Порядок її проведення визначається Законом № 1378-IV «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 р., методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою КМУ № 1531 від 11 жовтня 2002 р., та Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженим наказом № 2 Держкомзему від 9 січня 2003 р.

При цьому податком не обкладається дохід, отриманий від продажу нерухомості, що проводять не частіше одного разу протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності понад три роки, а також дохід, отриманий платником від аналогічного продажу земельної ділянки, що не перевищує норму безоплатної передачі, визначену ст. 121 ЗКУ залежно від його призначення і від відчуження господарсько-побутових споруд, які розташовані на одній ділянці із житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним.

Ставка 5% від оцінної вартості застосовується при оподаткуванні доходу, отриманого платником внаслідок продажу більш ніж одного об’єкта нерухомості протягом звітного податкового року. Так само оподатковується дохід від продажу об’єкта незавершеного будівництва.

Ставка податку 15% застосовується для доходу від операцій з продажу нерухомості, здійснюваних фізичними особами-нерезидентами (іноземцями), які оподатковуються у тому ж порядку, що і резиденти. У випадку, якщо загальна сума отриманих нерезидентом-платником податку у звітному податковому місяці доходів перевищує десятикратний розмір мінімальної зарплати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року, ставка податку становитиме 17% від суми перевищення з урахуванням податку, сплаченого за ставкою 15%.

Що платимо за договором дарування? Відповідно до ст. 717 ЦК України, за договором дарування дарувальник передає (або зобов’язується передати в майбутньому) майно у власність обдаровуваному безоплатно. Договір дарування нерухомості укладається у письмовій формі і підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Загалом розміри ставок податку на дарування прямо залежать від того, хто отримує подарунок. 5% від його вартості за­платять ті, хто не доводиться дарувальникові родичами першого ступеня споріднення або взагалі не перебувають із ним у родинних стосунках.

Не платять ті, хто доводиться дарувальникові родичами першого ступеня спорід­неності, тобто батьки, чоловік або дружина, діти, а також усиновлені діти. Крім того, за нульовою ставкою оподатковується отримання в дар рухомого і нерухомого майна інвалідами І групи, а також дітьми-сиротами та дітьми, позбавленими батьківського піклування.

А от у випадку, якщо дарувальник нерезидент, навіть якщо він родич, ставка податку – 15% від вартості подарунка.

Для жителів Надвірнянського району нагадуємо, що Надвірнянська районна державна нотаріальна контора знаходиться за адресою: майдан Шевченка, 5, м. Надвірна (при­міщення районного будинку культури ); тел. 2-92-70.

У Надвірнянській район­ній державній нотаріальній конторі вчиняють усі види нотаріальних дій.

Світлана ШУШКЕВИЧ,

державний нотаріус Надвірнянської районної державної нотаріальної контори.