Право розпоряджатися своєю земельною ділянкою

Мораторій на продаж земель сіль­госппризначення, який не дає селянину бути повновладним госпо­дарем своєї землі, розпоряджатися на власний розсуд своїм добром, із 1 січня 2012 р. відмінять. На це є по­лі­тична во­ля Дер­жави та фактично під­готовлена нормативно-правова основа ринку земель. Отже, не за горами той час, коли власник земельної ділянки на­буде широких прав і визначатиме: здавати наділ в оренду, продавати, по­дарувати, передати у спадщину, нада­ти в заставу банку для отримання кре­диту, самостійно господарювати на ній тощо. Як реалізувати свої конституційні права щодо розпоря­дження своєю зем­лею? Де, у який спосіб та які потріб­но оформити документи при укладанні договору? Ці та інші запитання цікав­лять нині мільйони громадян і перш за все власника земельної ділянки.

Продаж землі – право, а не обов’язок її власника

Поспішати з продажем земельної ділянки не треба, тому що з розвитком земельних відносин її вартість, як і оренда, неодмінно зростатимуть. Од­нак, якщо виникла нагальна потреба, і власник вирішить продати свій наділ гро­мадянину, юридичній особі, фер­ме­­ру, територіальній громаді або дер­жа­ві, то він має укласти відповідний до­говір, у якому зафіксувати ціну. Для ук­ладання такого договору необхідно звер­нутися до нотаріуса за місцем зна­ходження земельної ділянки або ж за місцем реєстрації однієї із сторін. Про­даж наділу може здійснюватися з роз­строченням платежу. У цьому випадку права нового власника будуть обме­жені, а саме до повної виплати суми за договором він не може таку земель­ну ділянку продати, подарувати або ін­шим чином відчужити.

Подарувати землю? Будь ласка!

Власник земельної ділянки може по­дарувати її членам родини чи близь­­ким родичам. Така угода є односто­ронньою і не потребує ні згоди особи, якій дарується земельна ділянка, ні її присутності, під час укладання дого­во­ру дарування. Більше того, ця особа може і не знати про такий договір та про дарунок до того часу поки не пос­тане необхідність у прийнятті дарунку та переоформлення права власності на себе.

Договір ренти, як варіант отримати прибуток землевласнику

Землевласник договором може пе­редати свою земельну ділянку у влас­ність громадянину або юридичній осо­бі, а взамін отримує рентну плату. Така рентна плата може виплачуватися у грошовій формі або шляхом передання речей, виконання робіт або надання послуг, тобто сторони такого договору самі вирішують яким буде розмір пла­ти, так і її форма. Таким чином, власник земельної ділянки гарантовано отри­муватиме дохід та певні пільги від рен­топлатника на весь період дії договору. Слід сказати, що такий договір може мати певний строк, або не об­ме­жу­ва­тись у термінах.

Договором ренти може бути вста­нов­лено, що одержувач ренти передає земельну ділянку у власність платнику ренти за плату або безоплатно. Тобто, крім рентної плати, у договорі мо­же пе­ред­бачатися також сплата певної суми (як при купівлі-продажу) або ж не пе­редбачатися такої сплати. За будь-яко­го варіанту обов’язково має виплачу­ватися рентна плата у тій формі, яка передбачена у договорі.

Такий договір є найбільш приваб­ливим, з точки зору набуття у власність земельних ділянок сільськогосподар­ського призначення в першу чергу для фермерів. Для селян-власників пайо­вих земель такий договір також має сенс, оскільки вони гарантовано мо­жуть отримувати рентну плату як у на­ту­ральній формі (зерно, сіно тощо), так і у відробітковій. До прикладу, ренто­плат­ник може взяти договором на себе обов’язок в рахунок рентної плати ви­орю­вати щорічно город, молотити зер­но одержувача ренти та ін.

За договором – на довічне утримання

За доброї волі власника земельної ділянки та відповідно до договору він може передати другій стороні у влас­ність земельну ділянку взамін чого на­бувач зобов’язується забезпечувати цю особу утриманням та (або) догля­дом довічно. Тобто особа, яка за цим договором стала власником земельної ділянки, бере на себе обов’язок за свій рахунок утримувати та (або) доглядати до смерті колишнього власника зем­лі. Матеріальне забезпечення (гроші, продукти, ліки тощо), яке щомісячно має надаватися відчужувачу, має бу­ти оцінено і зафіксовано документально у грошовому вимірі.

Якщо особа, яка взяла на себе обов’язок утримувати до смерті колиш­нього власника земельної ділянки, не виконує умови договору або виконує неналежним чином, такий договір на вимогу відчужувача рішенням суду роз­ривається і земельна ділянка по­вертається у власність колишнього власника.

На період дії цього договору (до смер­­ті відчужувача) земельна ділянка не може бути продана, подарована, іншим чином відчужена її новим влас­ником.

Обмін земельними ділянками можливий і тепер

Передати у власність земельну ді­лянку іншій особі в обмін на тотожну, меншу, більшу, кращу, гіршу тощо мож­на і зараз, до скасування мораторію.

Право власності на обмінювані зе­мельні ділянки переходить до сторін одночасно після передання таких ді­лянок обома сторонами. Фактично сто­рони відразу у нотаріуса підписуючи такий договір, обмінюються держав­ними актами, оскільки отримують на руки один примірник договору міни з долученим до нього державним актом іншої сторони з відміткою нотаріуса про перехід права власності на земельну ділянку.

Якщо при обміні вартість однієї зе­мельної ділянки більша за вар­тість іншої земельної ділянки, дого­вором може бути встановлена доплата.

Землю в оренду здають мільйони землевласників

Натепер договори оренди є найпо­ширенішими. Землю в оренду здають мільйони землевласників. За таким договором власник земельної ділянки передає її у користування іншій особі на певний термін і за плату, яка має бути не меншою за 3% від нормативної грошової оцінки такої ділянки. На жаль, основну масу договорів оренди укла­да­ють на незначний термін – від одного до п’яти років. Як відомо, корот­ко­стро­кова оренда не приносить бажаних ін­вестицій у село, та призводить до де­градації ґрунтів, оскільки орендар заці­кавлений за короткий термін отримати максимальний прибуток. Крім того, реє­страція нового договору оренди зе­мельної ділянки або його пролонгація лягає додатковим фінансовим тягарем на плечі орендарів.

Емфітевзис – як варіант для власника землі

На відміну від оренди, емфітевзис у нашій державі не набув широкого розповсюдження, однак, при потребі ско­ристатися цим правом землевлас­ник може. Емфітевзис – це строкове або безстрокове, відчужуване та ус­падковуване речове право на чуже майно, що полягає в платному чи без­оплатному володінні та користуванні чужою земельною ділянкою для сіль­ськогосподарських потреб з метою отримання плодів і доходів від неї.

Право землевласника, який уклав до­говір емфітевзису, обмежено тіль­ки тим, що він самостійно на період дії такого договору, сам не може корис­туватися своєю земельною ділянкою. Однак, продати ділянку або ж іншим шляхом її відчужити (подарувати, обміняти тощо) землевласник може без перешкод.

З іншої сторони, емфітевтом може бути відчужено право користування. Тобто користувач (емфітевт) має право у будь-який незаборонений законом спосіб відчужити своє право ко­рис­тування або передати це право у зас­таву, якщо інше не встановлено за­ко­­ном, за умови дотримання переваж­ного права землевласника на викуп такого права. Крім того, у разі продажу землекористувачем права корис­ту­­вання земельною ділянкою для сіль­ськогосподарських потреб іншій особі власник земельної ділянки має право на одержання відсотків від ціни про­да­жу (вартості права), встановлених договором. Тобто, укладаючи договір користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (ем­фі­тевзис), у ньому можна передбачити сплату певних відсотків від продажу користувачем (емфітевтом) свого права користування.

Ігор ПЕРОВИЧ,

в. о. начальника управління Держкомзему у Надвірнянському районі.